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By Madison Ashley
Causa Justa volunteer

Measure Y is a ballot measure that, if passed in November, would close a critical eviction protection loophole for duplex and triplex residents in Oakland.

“We know this loophole is being used to kick out our elders, our communities of color. We know there are over 8,000 duplexes and triplexes in Oakland and they deserve to be protected,” said Causa Justa :: Just Cause tenant counselor-organizer Erida Tosini-Corea.

The loophole in question, the duplex/triplex exemption, allows landlords to evict a tenant without a just cause for eviction should the landlord or landlord’s family member move into one of the building’s units or the unit is owner-occupied.

Currently, tenants who face an Owner Move-In loophole eviction have few options, even if they believe their landlord does not actually intend to live in the unit. Proving that a landlord is not residing in the vacant unit can be difficult — tenants often find that they must be strong self-advocates, monitoring the utilities and trash records of their former landlord.

For longtime Oakland resident and Black elder Aunti Frances Moore, who faced a No-Fault eviction last November as the result of an Owner Move-In, Measure Y is critical to breaking the cycle of speculation and community displacement.

“[This loophole] perpetuates the greed of landlords at the expense of lives, homes, and families. It keeps that momentum going and it’s gotten totally out of control,” Moore said. “We, the lower class, are the backbone of this community and we need to be protected.”

 

Multi-year Fight
Getting the measure onto the ballot has been a multi-year fight for CJJC organizers and partner organizations including Centro Legal de la Raza, ACCE, and the Oakland Tenants Union.

On July 24, the Close the Loophole coalition and community members stayed held down the Oakland City Council for over 12 hours, sharing stories and testimony of the loophole’s consequences for Oakland tenants, until the ballot measure was approved unanimously by city council members.

Leah Simon-Weisburg, Centro Legal de la Raza’s lead housing attorney, identified the loophole pattern while doing intake for Oakland’s Rent Adjustment Program. There, she says, upwards of 50 percent of those she assisted in the clinic had been served a No-Fault Eviction notice for an intended Owner Move-In. Simon-Weisburg brought the loophole to the attention of fellow housing rights organizations, including CJJC, who corroborated the duplex/triplex Owner Move-In trend as one of several being seen with increasing frequency in CJJC’s tenant’s rights clinic.

While Measure Y would not prevent a landlord from occupying or moving into a unit of their duplex or triplex, it would protect the building’s remaining tenants from losing Just Cause and ensure that landlords commit to making relocation payments to tenants for Owner Move-Ins or repairs.

Elderly or Disabled Would be Able to Stay
“The biggest thing is even if a landlord does end up moving into a unit, the other units in the duplex or triplex will not be destabilized. These other units tend to be elderly or disabled folks. If this passes, the elderly or disabled would be able to stay,” said Selena Chala, CJJC lead tenant counselor-organizer.

A second provision of Measure Y would allow the Oakland City Council to amend the Just Cause Ordinance to further limit a landlord’s right to evict without having to seek voter approval. The measure would not, however, allow City Council to add additional exemptions or new just cause grounds for eviction without voter approval.

In 2016 City Council members voted to exempt Owner Move-Ins from the final Measure JJ housing legislation, creating, according to Simon-Weisburg, a “perfect storm for speculative investors.”

On the November ballot, Measure Y will share space with Proposition 10, a statewide bill to repeal the Costa Hawkins Rental Housing Act. The inclusion of both bills is likely to draw a diverse demographic of residents to the polls, tenants and landlords alike, looking for a say in the future of housing rights.

Campaña para Cerrar Escapatorias, Construir el Poder de Inquilinos en Oakland

Por Madison Ashley
Voluntaria de Causa Justa

La Medida Y es una medida electoral que, de aprobarse en noviembre, cerraría un agujero legal crítico para los residentes dúplex y triples en Oakland.

“Sabemos que este agujero se está utilizando para expulsar a nuestros ancianos, nuestras comunidades de color. Sabemos que hay más de 8,000 dúplex y triplex en Oakland y merecen estar protegidos “, dijo la consejera-organizadora de Causa Justa :: Just Cause, Erida Tosini-Corea.

El agujero en cuestión, la exención dúplex / triplex, permite a los propietarios desalojar a un inquilino sin una causa justa de desalojo si el propietario o un miembro de la familia del propietario se muda a una de las unidades del edificio o si la unidad está ocupada por el propietario.

Actualmente, los inquilinos que se enfrentan a un desalojo por Mudanza del Propietario tienen pocas opciones, incluso si creen que el propietario no tiene la intención de vivir en la unidad. Demostrar que un propietario no reside en la unidad vacante puede ser difícil: los inquilinos a menudo descubren que deben ser fuertes defensores de sí mismos, monitoreando los registros de utilidades y de la basura de su antiguo propietario.

Para una residente de Oakland, la anciana afroamericana Aunti Frances Moore, quien se enfrentó a un desalojo sin culpa el pasado noviembre como resultado de una Mudanza del Propietario, la Medida Y es crítica para romper el ciclo de especulación y desplazamiento comunitario.

“[Este agujero] perpetra la avaricia de los propietarios a costa de vidas, hogares y familias. Mantiene el ímpetu y está totalmente fuera de control “, dijo Moore. “Nosotros, la clase baja, somos la columna vertebral de esta comunidad y debemos estar protegidos”.

Una lucha
Llevar la medida a la boleta electoral ha sido una lucha de varios años para los organizadores de CJJC y organizaciones asociadas, incluyendo el Centro Legal de la Raza, ACCE y la Unión de Inquilinos de Oakland.

El 24 de julio, la coalición Close the Loophole (Cierren el Agujero) y miembros de la comunidad mantuvieron al concejo municipal de Oakland por más de 12 horas, compartiendo historias y testimonios de las consecuencias del agujero legal para los inquilinos de Oakland, hasta que los miembros del concejo municipal aprobaron la medida unánimemente.

Leah Simon-Weisburg, la abogada de vivienda líder del Centro Legal de la Raza, identificó el patrón de agujeros legales al hacer los ingresos para el Programa de Ajuste de Alquiler de Oakland. Allí, dice ella, más del 50 por ciento de las personas a las que ayudó en la clínica habían recibido un aviso de desalojo sin culpa por causa de una Mudanza de Propietario. Simon-Weisburg señaló este agujero legal a las organizaciones de derechos de vivienda, incluyendo a CJJC, quien corroboró la tendencia del uso de la Mudanza de Propietario en unidades dúplex / triplex como una de las que se observan con cada vez más frecuencia en las clínicas de derechos de inquilinos de CJJC.

Si bien la Medida Y no evitaría que un propietario ocupe o se mude a una unidad de su dúplex o triplex, aún protegería a los inquilinos restantes del edificio de perder causa justa y aseguraría que los propietarios se comprometan a realizar pagos de reubicación a inquilinos desalojados por Mudanza del Propietario o por remodelaciones.

Los ancianos o discapacitados podrían quedarse
“Lo más importante es que, incluso si un propietario termina mudándose a una unidad, las otras unidades en el dúplex o triplex no se desestabilizarán. Estas otras unidades tienden a ser personas mayores o discapacitadas. Si esto se aprueba, los ancianos o discapacitados podrían quedarse “, dijo Selena Chala, consejera-organizadora principal de CJJC.

Una segunda disposición de la Medida Y permitiría al Concejo Municipal de Oakland enmendar la ordenanza de causa justa para limitar aún más el derecho de un propietario a desalojar, sin tener que buscar la aprobación de los votantes. Sin embargo, la medida no permitiría que el Concejo Municipal agregue exenciones adicionales o nuevos motivos justificados para el desalojo sin la aprobación de los votantes.

En 2016, los concejales del municipio votaron a favor de eximir Mudanzas del Propietario de la legislación final de vivienda de la Medida J, creando, según Simon-Weisberg, una “tormenta perfecta para los inversores especulativos”.

En la boleta de noviembre, la Medida Y compartirá espacio con la Propuesta 10, una ley estatal para derogar la Ley de Vivienda de Alquiler de Costa Hawkins. La inclusión de ambas propuestas de ley probablemente atraerá a un grupo demográfico diverso de residentes a las urnas, inquilinos y propietarios por igual, buscando dar su opinión sobre el futuro de los derechos de vivienda.