***español abajo***

By Aimee Inglis
Tenants Together (Written for CJJC’s Fall Newspaper)

At Tenants Together, counselors on our statewide hotline regularly talk to renters who come to us for help after receiving a big rent increase or an eviction notice for no reason. People are often shocked to find out that their landlord can actually increase the rent as much as they want and don’t have to cite a reason for eviction — that is, they can if they live in a city that doesn’t have rent control or just cause for eviction protections, or if they are stuck in a loophole that prevents them from being covered by those protections.

With our member organizations all over the state and through our renters’ rights hotline, we have been working over the past few years to pass new rent control laws and expand existing protections so that the lives of renters are not turned upside down on a whim.

A report by the San Francisco Anti-Displacement Coalition,”The Cost of Costa Hawkins” states that, “Research shows high rents, unstable housing, and displacement can have serious impacts on health and wellbeing. Cost-burdened and displaced renters are often more likely to be pushed into substandard housing conditions — increasing the risk of respiratory illness, lead poisoning, and other chronic health problems. They are faced with impossible choices with little in the budget for basic necessities leaving them more likely to experience homelessness.”

The many loopholes in existing rent control laws leave many tenants unprotected. We work hard to organize but can only do so much because of two state laws: the Ellis Act, and the Costa Hawkins Rental Housing Act.

The Ellis Act mandates a big loophole in just cause protections, allowing any landlord to evict all their rent control tenants if they just say they are “going out of the rental business.” Costa Hawkins creates a patchwork of loopholes in rent control, requiring that cities exempt certain kinds of housing and certain kinds of tenancies.

What Will Prop 10-The Affordable Housing Act do?

There is an important measure on the ballot this November to take down one of these laws: Prop 10–the Affordable Housing Act–which would repeal Costa Hawkins and return the right of cities to make their own choices about how to best protect residents. If we repeal Costa Hawkins, we have the option to expand rent control. These exemptions would no longer apply and we could opt to extend protections to the following:

Single-family homes, condos, and other properties where one unit is separately owned.
Housing built after February 1995.
Housing that was exempt from a local rent control ordinance when Costa Hawkins was adopted. For example, in San Francisco, buildings built after 1979 were exempt from rent control at the time Costa Hawkins passed, and they have not been able to update their ordinance to even cover buildings built before 1995.
The initial rent in most cases. In California, rent controls are limited to current tenancies. This means that while someone occupies a unit, their rent increases may be limited, but once a tenant moves, with limited exceptions, the landlord can increase the rent asked of a new tenant to any amount. This is called “vacancy decontrol.”

We believe tenants should have the right to defend themselves against rising rents and arbitrary evictions. Without these basic protections, our communities are easily displaced. Moving from place to place impacts our health, our children, destabilizes our communities, and our ability to plan for a better future together.

Because of Costa Hawkins, tenants in the community are divided by who has rent control and who doesn’t. People are afraid to give up their current rent-controlled apartments because it is now exorbitantly expensive to move to a new place.

Currently, in San Francisco, a two-bedroom apartment typically rents for more than $4,500. High market-rate rents and lack of vacancy de-control creates incentives for landlords to try to illegally push out rent-controlled tenants. Families rent single-family homes from corporate landlords who exploit the lack of rent and eviction protections. Though rent control works for tenants who have it, these exemptions make swiss cheese out of a rent control law and undermine how effective it can be at keeping rents low and stopping displacement city-wide.

For more on the impact of Costa Hawkins, read “The Cost of Costa Hawkins” at //www.sftu.org/wp-content/uploads/2018/08/The-Cost-of-Costa-Hawkins.pdf

A report by UC Berkeley’s Haas Institute “Opening the Door for Rent Control” takes a long-term view of the housing affordability and displacement crisis and argues the merits of rent control as an affordable housing policy. Check out their report here: //haasinstitute.berkeley.edu/opening-door-rent-control

It’s time for more tenants to have rent control. Vote Yes on 10 to repeal Costa Hawkins on November 6th, 2018!

Expandir Control de alquileres: Vote Sí a la Proposición 10: Ley de vivienda asequible

Por Aimee Inglis
Tenants Together (Inquilinos Juntos)

En Tenants Together (Inquilinos Juntos), los asesores de nuestra línea directa estatal hablan regularmente con inquilinos que acuden a nosotros en busca de ayuda después de recibir un gran aumento a su alquiler o un aviso de desalojo sin motivo alguno. A menudo, las personas se sorprenden al descubrir que el propietario puede aumentar el alquiler tanto como lo desee y no tienen que dar motivo para el desalojo, es decir, pueden hacerlo si viven en una ciudad que no tenga control de alquileres o protecciones de causa justa para el desalojo, o si está en efecto alguna excepción que les impida ser cubiertos por esas protecciones.

Con nuestras organizaciones de miembros en todo el estado y a través de nuestra línea telefónica sobre derechos para inquilinos, hemos estado trabajando durante los últimos años para aprobar nuevas leyes de control de alquiler y ampliar las protecciones existentes para que las vidas de los inquilinos no se vean quebrantadas por un capricho.

Un informe de la Coalición contra el Desplazamiento de San Francisco (San Francisco Anti-Displacement Coalition), “El Costo de Costa Hawkins” declara que “estudios muestran que las rentas elevadas, la vivienda inestable y el desplazamiento pueden tener un impacto negativo en la salud y el bienestar. Los inquilinos agobiados por el costo de la renta o por ser desplazados a menudo tienen más probabilidades de verse empujados hacia condiciones de vivienda deficientes, lo que aumenta el riesgo de enfermedades respiratorias, envenenamiento por plomo y otros problemas de salud crónicos. Se enfrentan opciones imposibles con poco en su presupuesto para las necesidades básicas, lo que les deja más probabilidades de experimentar la falta de vivienda “.

Los numerosos agujeros en las existentes leyes de control de alquiler dejan a muchos inquilinos sin protección. Trabajamos duro para organizar, pero existe un límite a lo que podemos hacer debido a dos leyes estatales: la Ley Ellis (Ellis Act) y la Ley de Vivienda de Alquiler de Costa Hawkins (Costa Hawkins Rental Housing Act).

La Ley Ellis establece una gran brecha en la protección de causas justas, permitiendo a cualquier propietario desalojar a todos sus inquilinos que estén bajo control de rentas si declaran que están “saliendo del negocio de alquiler”. Costa Hawkins crea un mosaico de agujeros legales en el control de rentas, requiriendo a las ciudades exceptuar ciertos tipos de vivienda y ciertos tipos de arrendamiento.

¿Qué hará la Prop 10-La Ley de Vivienda Asequible?

Hay una medida importante en la boleta electoral de noviembre para eliminar una de estas leyes: la Proposición 10 – Ley de Viviendas Asequibles – que derogaría la ley Costa Hawkins y devolvería el derecho de las ciudades a tomar sus propias decisiones sobre cómo proteger mejor a sus residentes. Si derogamos a Costa Hawkins, tenemos la opción de expandir el control de alquiler. Estas exenciones ya no se aplicarían y podríamos optar por extender las protecciones a lo siguiente:

Viviendas unifamiliares, condominios y otras propiedades donde una unidad es propiedad por separado.
Vivienda construida después de febrero de 1995.
Viviendas que estaban exentas de ordenanzas locales de control de alquiler cuando Costa Hawkins fue adoptada. Por ejemplo, en San Francisco, las propiedades construidas después de 1979 estaban exentas del control de alquiler cuando se aprobó la ley Costa Hawkins, y no han podido actualizar su ordenanza ni siquiera para cubrir edificios construidos antes de 1995.
El alquiler inicial en la mayoría de los casos. En California, los controles de alquiler están limitados a los arrendamientos actuales. Esto significa que mientras una persona ocupa una unidad, sus aumentos en el alquiler pueden ser limitados, pero una vez que el inquilino se muda, con limitadas excepciones, el propietario puede aumentar la renta solicitada a un nuevo inquilino a cualquier cantidad. Esto se llama “eliminación de control por vacancia”.

Creemos que los inquilinos deben tener el derecho de defenderse contra el aumento de rentas y desalojos arbitrarios. Sin estas protecciones básicas, nuestras comunidades serán desplazadas fácilmente. Moverse de un lugar a otro impacta nuestra salud, nuestros hijos, desestabiliza nuestras comunidades y nuestra capacidad para planificar juntos un futuro mejor.

Debido a Costa Hawkins, los inquilinos en la comunidad están divididos por quién tiene el control del alquiler y quién no. La gente tiene miedo de mudarse de sus apartamentos de renta controlada porque ahora es exorbitantemente costoso mudarse a un nuevo lugar.

Actualmente, en San Francisco, un apartamento de dos habitaciones generalmente se alquila por más de $ 4,500. Un mercado de altos precios de alquiler y la falta de la”eliminación de control por vacancia” crean incentivos para que los propietarios intenten expulsar ilegalmente a los inquilinos con control de alquiler. Las familias alquilan casas unifamiliares a propietarios corporativos, quienes explotan la falta de protecciones de alquiler y contra el desalojo. Aunque el control del alquiler funciona para los inquilinos que lo poseen, estas exenciones llenan de agujeros a la ley de control de rentas y reducen su efectividad de mantener bajos los alquileres y detener los desalojos en la ciudad.

Para obtener más información sobre el impacto de Costa Hawkins, lea “El costo de Costa Hawkins” en
//www.sftu.org/wp-content/uploads/2018/08/The-Cost-of-Costa-Hawkins.pdf

Un informe del Instituto Haas de UC Berkeley, “Abriendo la puerta para el control de la renta”, toma una perspectiva a largo plazo de la asequibilidad de la vivienda y la crisis de desplazamiento y argumenta los méritos del control del alquiler como una política de vivienda asequible. Lea el informe aquí:
//haasinstitute.berkeley.edu/opening-door-rent-control

Es hora de que más inquilinos tengan control de alquiler. ¡Vote Sí A LA Proposición 10 para derogar a Costa Hawkins el 6 de noviembre de 2018!