San Francisco Tenant Services / Servicios para inquilinos de San Francisco

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* Actualizado el 14/9/2020

INQUILINOS DE SAN FRANCISCO: el mosaico de leyes locales y estatales puede ser confuso, pero hay muchos grupos aquí para ayudar. Encuentre una lista completa aquí. A continuación, encontrará información básica y puede encontrar información más a fondo en nuestra página de Preguntas Frecuentes.

No puedo pagar la renta, ¿Qué debo hacer?

Si no puede pagar debido a la pérdida de ingresos relacionada con la pandemia o al aumento de los gastos, no puede ser desalojado por la deuda y tiene algo de tiempo para reunir el dinero para pagarla. En la mayoría de los casos, su arrendador no puede llevarlo a un tribunal de reclamos menores u otro proceso de cobro de deudas hasta marzo de 2021.

→ Para la renta con vencimiento de abril a agosto, tiene hasta el 28 de febrero de 2021 para pagar la renta, después de lo cual su arrendador puede comenzar el proceso de cobro de deudas, pero no puede desalojarlo por ese alquiler impago. La renta de septiembre se adeuda en la fecha de vencimiento, pero tampoco puede dar lugar al desalojo. Es una buena idea, pero no es obligatorio, proporcionarle al propietario un aviso por escrito y documentación de respaldo si no puede pagar. Aquí puede encontrar una carta de muestra para enviar a su arrendador (PDF) (DOC).

→ Para la renta con vencimiento en septiembreestá protegido por una ley local que dice que no puede ser desalojado por su deuda de alquiler, pero también por una nueva ley estatal. Si su arrendador le envía un aviso para “pagar o renunciar” este mes, debe devolver el formulario de “Declaración de Dificultades Financieras Relacionadas con COVID-19” que se describe en el siguiente párrafo a continuación.

→ Para la renta con vencimiento de octubre a enero, una nueva ley estatal, la Ley de Estabilización y Alivio para Inquilinos, Propietarios de Viviendas y Pequeños Arrendadores de 2020 (AB 3088), establece un proceso muy específico que tanto usted como el propietario deben seguir.

•  Si su arrendador le da un aviso de “pagar o renunciar”, tiene 15 días para devolver el formulario “Declaración de Dificultades Financieras Relacionadas con COVID-19firmado bajo pena de perjurio. Si no presenta la solicitud a tiempo, se puede iniciar un proceso de desalojo en su contra. Si gana más del 130% del ingreso familiar medio, su arrendador puede exigir prueba de sus dificultades relacionadas con COVID-19.

•  Debe pagar por lo menos el 25% de la renta a más tardar el 31 de enero de 2021, o su arrendador puede iniciar el proceso de desalojo.

•  El 75% restante de su renta se puede cobrar a través de la corte de reclamos menores a partir de marzo de 2021, pero no puede ser desalojado por esa parte de la renta.

→ Después del 31 de enero, actualmente no hay ninguna protección en vigor, pero lucharemos para lograr protecciones más completas y a más largo plazo para entonces.

Para obtener ayuda para pagar el 25% de la renta requerido por la nueva ley estatal, consulte estos recursos, comuníquese con RADCo, u obtenga ayuda para solicitar fondos con los consejeros de BiSHoP.

Orden federal de la CDC

Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC por sus siglas en inglés) emitieron una moratoria nacional temporal de la mayoría de los desalojos por falta de pago del alquiler desde el 4 de septiembre de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020.

En la mayoría de los casos, las leyes estatales y locales brindan una mejor protección a los inquilinos de San Francisco, pero en algunos casos, puede brindar cobertura adicional. Comuníquese con un grupo de derechos de los inquilinos si desea que le ayuden a determinar si es útil para usted. Para tener acceso a estas protecciones, todos los adultos en el hogar deben presentar esta declaración al propietario.

El Proyecto de Ley Nacional de Vivienda (NHLP por sus siglas en inglés) y la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos han creado una hoja de datos fácil de leer para que los inquilinos entiendan si califican y cómo obtener acceso a las protecciones. NHLP también ha creado un análisis legal más detallado (en inglés) de la orden y ha recopilado más recursos aquí.

¿Estoy protegido de otros tipos de desalojos?

La ley estatal descrita anteriormente define protecciones para el desalojo basado en la falta de pago del alquiler. Actualmente, nuestra moratoria local prohíbe todos los demás tipos de desalojos (excepto los relacionados con la salud y la seguridad o la Ley Ellis) hasta al menos principios de noviembre. Estamos trabajando para garantizar que continúen estas protecciones.

Además, según la nueva orden federal de la CDC, no se permiten los desalojos sin culpa, incluido Ellis, hasta el 31 de diciembre de 2020, siempre que el inquilino proporcione una declaración de COVID de la CDC al propietario. Estamos trabajando para extender estas protecciones.

La nueva ley estatal agrega multas de hasta $2,500 para los propietarios que intenten desalojar ilegalmente a sus inquilinos (cambiando las cerraduras, cortando la energía, quitando pertenencias, etc.) y hace que sea ilegal que los propietarios utilicen otros tipos de desalojos como represalia contra las protecciones de quienes no puedan pagar la renta. La ley federal agrega multas de hasta $200,000 por violaciones de la orden federal.

 


OTROS CAMBIOS EN LAS PROTECCIONES PARA INQUILINOS

Los aumentos a la renta están prohibidos temporalmente:

→ Si vive en una unidad de renta controlada, su arrendador no puede aumentar su alquiler entre el 7 de abril y el 21 de octubre de 2020 (a menos que se extienda). Si pagó un aumento de alquiler que entró en vigencia durante estas fechas, puede solicitar un reembolso al propietario. Esta congelación se aplica a mejoras de capital o servicios públicos y traspasos de bonos, así como a aumentos debidos a mayores gastos operativos. No se aplica a los aumentos de Costa-Hawkins o aumentos causados porque perdió una petición 1.21 (no su lugar de residencia principal). Puede encontrar más información en el sitio web de Rent Board aquí.

→ Si vive en una unidad regulada por la ciudad, su renta no se puede aumentar antes del 1 de noviembre. En las unidades reguladas por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la Alcaldía o el Departamento de Personas sin Hogar y Vivienda de Apoyo, su alquiler no se puede aumentar hasta un mes después de que expire la orden.

→ Los grandes aumentos a la renta están prohibidos en todo el estado durante el estado de emergencia. Incluso si no está cubierto por una de las dos categorías anteriores, la ley estatal prohíbe el aumento excesivo de la renta durante un estado de emergencia. Eso significa que es ilegal que cualquier propietario cobre (o anuncie) rentas del 10% o más de lo que estaban cobrando antes del 10 de febrero, incluso si usted no tiene control de alquiler. También es ilegal que un propietario desaloje a los inquilinos y luego vuelva a rentar la unidad desocupada a una cantidad más alta que la que pagaba el inquilino desalojado. Utilice esta carta modelo de Inquilinos Juntos si recibió un aviso de aumento superior al 10% después de la Declaración de Estado de Emergencia del 10 de febrero.

Desalojos del alguacil: A partir del 16 de marzo de 2020, la oficina del alguacil de San Francisco no está ejecutando órdenes de desalojo hasta nuevo aviso.

Solicitando vivienda asequible: Todas las loterías en San Francisco continuarán según lo programado, pero ahora solo aceptarán solicitudes en línea. Visite esta pagina para mas informacion.

Hoteles Residenciales (SRO): la moratoria de desalojo local se aplica a los inquilinos de SRO, incluso si aún no han obtenido tenencia (por ejemplo, haber estado en su habitación durante 32 días consecutivos). Si un inquilino aún no ha obtenido tenencia (por ejemplo, solo había estado en su habitación durante 22 días), está protegido contra el desalojo durante la crisis, pero cuando se levanta la moratoria, el reloj de su tenencia comienza donde lo dejó (es decir, a los 22 días). Además, hay una serie de nuevas leyes y pautas destinadas específicamente a proteger a quienes viven en hoteles residenciales en este momento.

Una ordenanza de emergencia requiere que la ciudad ponga habitaciones de hotel privadas a disposición de los residentes de SRO que hayan resultado positivos con COVID-19 y establezca una línea directa para que los residentes llamen con preguntas sobre pruebas, atención médica y acceso a habitaciones de hotel. Una segunda ordenanza de emergencia prohíbe los desalojos futuros por falta de pago de la renta adeudada por los inquilinos de la SRO durante la moratoria y establece un Fondo de Ayuda COVID-19 SRO para cubrir estos pagos de renta atrasados.

El 10 de marzo, el Departamento de Salud Pública ordenó que los hoteles residenciales deben limpiar todas las áreas comunes y las superficies que se tocan con frecuencia al menos una vez al día y más según sea necesario. Los estándares mínimos de limpieza se pueden encontrar aquí.

Hoteles para turistas: los que se alojen en un hotel para turistas o una unidad turística de un hotel residencial no están protegidos por la moratoria de desalojo residencial, pero están protegidos por una orden ejecutiva del 14 de abril que prohíbe sacar a los huéspedes que quieran refugiarse en su lugar durante la actual emergencia de salud pública. Los huéspedes deben continuar pagando por la habitación del hotel e informar al hotel que han dado resultado positivo en la prueba de COVID-19 o están mostrando síntomas de COVID-19 o que se aíslan por sí mismos o están en cuarentena debido a una posible exposición al COVID-19. Puede encontrar más información aquí.

Servicios públicos: La Comisión de Servicios Públicos de San Francisco no cortará los servicios de energía y agua debido a la falta de pago en este momento, y renunciará a los cargos por pagos atrasados. Pacific Gas and Electric Company también suspendió las desconexiones del servicio por falta de pago para clientes residenciales y comerciales y ofrecerá un plan de pago a los clientes que indiquen un impacto o dificultades como resultado de COVID-19.

 

 

*Updated 9/25/2020 (more recent updates may be available here)

SAN FRANCISCO RENTERSthe patchwork of local and state laws can be confusing, but we are here to help. Some basic information is below, and you can find more in-depth information on SFADC’s Frequently Asked Questions page.

I can’t pay my rent.  What should I do? 

If you can’t pay because of pandemic-related income loss or increased expenses, you cannot be evicted for the debt and you have some time to come up with the money to pay it back.

→ For rent due March-August, you can never be evicted for this rent, as long as you meet certain requirements. Under local San Francisco protections, you have until February 28, 2021 to pay your April-August rent, after which your landlord can begin the debt collection process but cannot evict you for that unpaid rent. It is a good idea, but not required, to provide your landlord written notice and supporting documentation if you cannot pay. Find a sample letter to send to your landlord here (PDF) (DOC). Under a new state law (AB3088), you cannot be evicted for March-August rent if you meet certain requirements and give your landlord a declaration saying that you could not pay your rent for COVID-related reasons.

→ For rent due September-January, a new state law, The Tenant, Homeowner and Small Landlord Relief and Stabilization Act of 2020 (AB 3088), lays out a very specific process that both you and the landlord have to follow.

• If your landlord gives you a notice to “pay or quit,” you have 15 days to return the form “Declaration of COVID-19-Related Financial Distress”, signed under penalty of perjury. If you do not file in time, an eviction proceeding may be filed against you.  If you make more than 130% of area median household income, your landlord may demand proof of your COVID-19 related hardship.

• You must pay at least 25% of your September-January rent on or before January 31, 2021 or your landlord can begin eviction proceedings.

• The remaining 75% of your rent can be collected via small claims court or other debt collections processes, but you cannot be evicted for that portion of the rent.

* San Francisco renters are also covered for the month of September by a local law that says you can’t be evicted for your rent debt, but we recommend if at all possible that you defer to the state law.

→ After January 31, there are not currently any protections in effect, but we will fight to get longer-term, more comprehensive protections in place by then.

For help paying the 25% of rent required under the new state law, reach out to RADCo  or QFoundation, or get help applying for funds from counselors at BiSHoP.

 

Federal CDC Order

The Centers for Disease Control and Prevention (CDC) issued a temporary national moratorium on most evictions for nonpayment of rent from September 4, 2020 to December 31, 2020. In most cases, the state and local laws provide better protection for San Francisco tenants, but in some cases, it may provide additional coverage.  Reach out to a tenant rights group if you want help figuring out whether it’s helpful to you. In order to access the protections, all adults in the household must submit this declaration to the landlord.  The National Housing Law Project and the National Low Income Housing Coalition have created an easy to read Fact Sheet for tenants to understand if they qualify and how to access protections.  NHLP has also created a more detailed legal analysis of the order, and has compiled more resources here.

Am I protected from other kinds of evictions? 

AB3088 defines protections for eviction based on non-payment of rent.  Currently, our local moratorium bans all other kinds of evictions (except for those related to health and safety or the Ellis Act) until at least the beginning of November. We are working to ensure that these protections continue. Additionally, the CDC Order prohibits nearly all evictions, including Ellis evictions, for covered tenants until January 1, 2021, and allows a declaration to be provided to the landlord at any time (more information is available here).

The new state law (AB3088) adds penalties of up to $2,500 for landlords who attempt to illegally evict their tenants (by changing locks, shutting off power, removing belonging, etc) and makes it illegal for landlords to use other kinds of evictions as retaliation for protected non-payment of rent. The federal law adds penalties of up to $200,000 for violations of the federal order.


OTHER CHANGES IN TENANT PROTECTIONS

Rent Increases are Temporarily Banned:

→ If you live in a rent-controlled unit, your landlord cannot increase your rent between April 7 and October 21, 2020 (unless extended). If you have paid a rent increase that became effective during these dates, you may ask your landlord for a refund. This freeze applies to capital improvements or utilities and bond passthroughs, as well as increases due to increased operating expenses. It does not apply to Costa-Hawkins increases or increases because you lost a 1.21 petition (not your principal place of residence). More information can be found on the Rent Board’s website here.

→ If you live in a city-regulated unit. your rent cannot be increased before November 1. In units regulated by the Mayor’s Office of Housing and Community Development or the Department of Homelessness and Supportive Housing your rent cannot be increased until one month after the order expires.

→ Large rent increases are banned statewide during the state of emergency. Even if you are not covered by one of the above two categories, state law bans rent gouging during a state of emergency.  That means it is illegal for any landlord to charge (or advertise) rents 10% or above what they were charging before February 10, even if you do not have rent control.  It is also illegal for a landlord to evict tenants and then re-rent the vacated unit at a higher rent than what the evicted tenant was paying. Use this Tenants Together sample letter if you received a notice of increase above 10% after the February 10th Declaration of a State of Emergency.

Sheriff Evictions: As of 3/16/2020, the San Francisco Sheriff’s office is not executing eviction orders until further notice.

Applying for Affordable Housing: All lotteries in San Francisco will go on as scheduled, but they are now only accepting online applications.  See this page for more information.

Residential Hotels (SROs): The local eviction moratorium applies to tenants in SROs, even if they have not gained tenancy yet (i.e., been in their room for 32 consecutive days).  If a tenant has not gained tenancy yet (ie; they had only been in their room for 22 days), they are protected from eviction during the crisis, but when the moratorium is lifted, the clock on their tenancy starts where they left off (ie; at 22 days). Additionally, there are a number of new laws and guidelines specifically aimed at protecting those living in residential hotels right now.

One emergency ordinance requires the city to make private hotel rooms available to SRO residents who have tested positive for COVID-19 and establishes a hotline for residents to call with questions about testing, healthcare, and access to hotel rooms. A second emergency ordinance prohibits future evictions for non-payment of rent owed by SRO tenants during the moratorium and establishes a COVID-19 SRO Relief Fund to cover these missed rent payments.

On March 10, the Department of Public health ordered that residential hotels are required to clean all common areas and frequently touched surfaces at least once per day and more as needed. The minimum cleaning standards can be found here. 

Tourist Hotels: Those staying in a tourist hotel or tourist unit of a residential hotel are not covered by the residential eviction moratorium, but are protected by an April 14 executive order that prohibits removing guests who want to shelter in place during the current public health emergency. Guests must continue to pay for the hotel room and inform the hotel that they have either tested positive for or are showing symptoms of COVID-19 or are self-isolating or quarantining because of potential exposure to COVID-19. More information can be found here. 

Utilities: San Francisco Public Utilities Commission won’t cut-off power and water services due to non-payment right now, and they will waive late fees on overdue payments. Pacific Gas and Electric Company has also suspended service disconnections for non-payment for both residential and commercial customers and will offer a payment plan to customers who indicate either an impact or hardship as a result of COVID-19.