Responding to a 3-Day Notice
Use this template to respond to a 3-day notice. A notice is illegal if it contains incorrect information, such as the wrong rent amount you owe or includes utility or late fee charges in addition to the rent. The amount your landlord claims you owe should only be for the rent.
If you live in a building with 3 units or more and the building was built before 1980: your landlord needs to include a statement saying you can go get help from the Oakland Rent Board. If that’s not in the written notice then that notice is invalid and you can use the template below to respond
right away.
Date _____________
Owner name & Address: _____________
_____________
RE: property address
Dear landlord’s name:
I have been a tenant at _________________ since ________.
I am writing this letter in response to your 3 day notice to vacate/quit I received on ______(date). Please be advised that the eviction process does not begin until a landlord serves a tenant with a valid notice to vacate that follows the requirements of the Just Cause for Eviction Ordinance of Oakland (Measure EE). You have not served me with a legal eviction. I am a valid tenant protected under Oakland’s Just Cause for Eviction Ordinance (Measure EE).
In addition, it is illegal to move my property out of my unit or lock me out of the unit until the eviction process is complete. If you attempt to do so I will call the Oakland Police as they are informed on tenants’ rights.
Please be advised that California Civil Code Section 1942.5 prohibits you from retaliating against me for having exercised my legal rights to a fair eviction.
Thank you for your attention to this matter.
Sincerely,
______________________
tenant’s name
cc: Causa Justa :: Just Cause
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Oakland Tenants Living in Foreclosed Properties (español y inglés)
ϖ You do not need to move out just because the apartment building or home
you rent is in foreclosure or being sold. Foreclosure is not a means of eviction.
Usted no tiene que salir de su vivienda sólo porque su edificio o casa que renta está en embargo o se esta vendiendo. Un embargo no es un medio de desalojo.
ϖ You have rights as a tenant, even more so if you are protected under Measure
EE (the “Just Cause for Eviction Ordinance”) which was passed by voters in 2002. This law gives tenants protection from evictions and only allows landlords to evict tenants based on 11 just cause reasons for eviction.
Usted tiene derecho como un inquilini, más aún si está protegido por la Medida EE (la Ordenanza Causa Justa Para el Desalojo”), que fue aprobada por los votantes de Oakland en 2002. Esta ley le da al inquilino protección contra los desalojos y sólo permite que los propietarios desaloja a los inquilinos sobre la base de una de las 11 causas justa para el desalojo.
ϖ A verbal eviction is not valid. You have to get a written notice for an eviction
to be valid and even then the eviction notice has to be correct and include certain information to be valid.
Un desalojo verbal no es válido. Usted tiene que recibir una notificación por escrito para que el desalojo sea válido e incluso el aviso escrito de desalojo tiene que ser correcta e incluir cierta información para que sea válida.
ϖ Inform any real estate agent who visits the property that you are a tenant and
you have the right to live there under the same terms of your rental agreement with the previous landlord. Ask them who will be responsible for repairs and where you can send your rent payment to.
Informar a cualquier agente de bienes raíces que visita la propiedad que usted es un inquilino y que tienen derecho a vivir allí, bajo los mismos términos de su contrato de alquiler con el propietario anterior. Pídales que se encargará de las reparaciones y donde usted puede enviar su pago de renta.
ϖ A verbal rental agreement is valid under California law and is the same as a
written agreement/contract/lease.
Un contrato de alquiler verbal es válido en virtud de la ley de California y es el mismo que un acuerdo por escrito.
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Oakland Foreclosure Protocol (español sique)
♣ The new landlord, even if its the bank, needs to comply with the same laws as the previous landlord.
♣ If a tenant doesn’t pay the rent and doesn’t know where to pay the rent to because they haven’t been contacted by the bank, then it is not considered a violation.
♣ Hold onto your rent. Its important to save your rent money.
♣ If you use your rent money to fix an emergency repair because there is no landlord around, then save your receipts.
1) Investigate who the landlord is by calling the Property Assesor’s office at (510) 272-3787, push #2. Give them your property address to determine owner. Ask for owner’s address on file if they have it.
2) Write a letter to the landlord with information regarding your tenancy, include a copy of the contract (if you have a written contract)
Eviction Notice/Letter
♣ Tenants living in foreclosed properties have the same rights and protections that they had before the previous landlord lost the property.
♣ A tenant’s lease/contract (even if it’s verbal) rolls over to the new owner. A tenant does not have to sign a new contract with the new owner – especialy if the new contract/lease is different from the original one.
♣ Even if the landlord is losing their house that does not constitute a just cause for evicting their tenant.
♣ Foreclosure is not a means of eviction in Oakland under Measure EE.
♣ The tenant, although not named in the Unlawful Detainer (summons, eviction court papers), has the obligation to respond to avoid being evicted by the Sheriffs.
♣ A tenant must respond to any court papers they receive within 5 days! (SEE RESOURCES BELOW)
1) Send a letter against the illegal eviction with specific information on the protections that exist in Oakland (CJJC has a template you can use!) Most bank attorneys don’t
2) The tenants should keep a copy of the letter to show the Sheriff when they come to evict the landlord. Unfortunately, the owner can be evicted if s/he is still living on property.
3) If the tenant received an Unlawful Detainer (even if their name is not on it), they should be referred to East Bay Community Law Center, Eviction Defense Center, Centro Legal immediately. (See phone numbers below).
Units not protected by Oakland’s Just Cause for Eviction Ordinance (Measure EE)
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New federal law: Protecting Tenants at Foreclosure Act (Pub. L. No. 111-22, §702 (2009):
♣ Requires that the new landlord (even if its the bank) give a 90-day notice to tenants living in foreclosed properties.
♣ When a tenant has a contract, the landlord can only start the eviction process (with the 90-day letter) after the contract expires. Only in the case where the new owner wants to move into the property as their main residence, will they be able to evict a tenant who has a contract by giving the tenant a 90 day notice.
1) Send a letter to the bank in response to their illegal eviction attempts that contains a summary of the federal law.
2) Negotiate with the new owner/landlord when it is necessary.
Utility cuts:
(1) Electrical
(2) Gas
(3) Water
♣ Landlords cannot shut-off any utilities. If the utilities or some of them are included in the rent, the bank is obligated to continue to paying for these services.
♣ The tenant doesn’t have the obligation to pay the debt of the previous owner.
♣ If the tenant decided to transfer utility services to their name and begin paying for utilities, PG&E will put the account in her/his name without the tenant having to pay the previous debts.
♣ Save all receipts and/or statements!
1) Investigate who is responsable to pay for the utilities.
2) Write a letter to the new owner to requesting the utilities be put in their name and not get interrupted.
3) If the new owner doesn’t fulfill their responsibility, the tenant can put it in their name. They should call PG&E or EBMUD (see phone numbers below).
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USEFUL PHONE NUMBERS
PG&E:
800-468-4743 or 800-850-9587
EBMUD:
Phone toll free: 1-866-40-EBMUD (1-866-403-2683)
TTY Access: (510) 763-1035
Property Assessor’s Office:
Ownership information may be obtained by calling:
(510) 272-3787, push #2
Property Assessment Information Online:
//www.acgov.org/MS/prop/index.aspx
Call 2-1-1 (Alameda County Help Line)
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TENANT COUNSELING/RESOURCES
Causa Justa :: Just Cause Tenant Rights Clinic (closed Monday Dec. 26 to Friday, Dec. 30 / Cerrado lunes, 26 Dic hasta viernes, 30 Dic)
(for low-income Oakland Tenants)
(510) 836-2687
Tenants Together Foreclosure Hotline
(888) 495-8020 or (415) 495-8012
East Bay Community Law Center
(help with Unlawful Detainer/Summons)
(510) 548-4040
Centro Legal de la Raza
(510) 437-1554
Eviction Defense Center
(Unlawful Detainer/Summons. Fee-based)
(510) 452-4541
Bay Area Legal Aid
(510) 250-5270
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El nuevo propietario, incluso si es un banco, tiene que cumplir con las mismas leyes que el dueño anterior. Si un inquilino no paga el alquiler y no sabe dónde pagar el alquiler porque no han sido contactados por el banco, entonces no se considera una violación. Proteja su alquiler. Es importante guardar su dinero para la renta. Si usted utiliza su dinero de la renta para hacer alguna reparación de emergencia porque no hay dueño a quien recurrir, guarde los recibos.
1) Investigar quién es el propietario llamando a la Oficina del Assesor de Propiedades al (510) 272 -3787, presione # 2. Darles la dirección de su propiedad para determinar quién es el dueño. Pregunte por la dirección del propietario en el archivo si lo tienen. 2) Escriba una carta al propietario con la información sobre su contrato de arrendamiento, incluya una copia del contrato (si tiene un contrato por escrito)
Aviso de desalojo / Carta
Los inquilinos que viven en propiedades embargadas tienen los mismos derechos y protecciones que tenían antes de que el propietario anterior perdiera la propiedad. Un contrato de alquiler / contrato (aunque sea verbal) automáticamente pasa al nuevo propietario.
El inquilino no tiene que firmar un nuevo contrato con el nuevo propietario – especialmente si el nuevo contrato de arrendamiento es diferente del original. Aunque el propietario esté perdiendo su casa, eso no constituye una causa justa para hacer desalojar a sus inquilinos.
Un embargo no se puede utilizar para orden de desalojo en Oakland de acuerdo a la medida EE. El inquilino, aunque no sea nombrado en la retención ilícita (demanda tribunal, orden de corte, o documentos de desalojo judicial), tiene la obligación de responder para evitar ser desalojados por los sheriffs o alguacil.
Un inquilino debe responder a cualquier documento, demanda judicial u orden de corte que reciba dentro de 5 días! (Ver más Recursos en la parte inferior)
1) Enviar una carta contra el desalojo ilegal con información específica sobre las protecciones que existen en Oakland (CJJC tiene una plantilla que puede usar!) La mayoría de los abogados de los banco no las tienen.
2) Los inquilinos deben tener una copia de la carta para mostrar el Sheriff o alguacil cuando vengan a tratar de desalojar a los propietarios. Por desgracia, el propietario puede ser desalojado si aún vive en la propiedad.
3) Si cualquier inquilino recibe una Acción de Apropiación ilícita, “Unlawful Detainer” en Ingles, u orden de desalojo (aunque su nombre no aparesca en ella), ellos deberan ser referidos a la East Bay Community Law Center, Centro de Defensa de desalojo o Centro Legal de inmediato. (Vea los números de teléfono abajo).
Unidades que no están protegidas por Oakland Just Cause Ordenanza de Desalojo (Medida EE).
Nueva ley federal: Protección de Inquilinos en Foreclosure Act (Pub. L. N º 111-22, § 702 (2009).)
Requiere que el nuevo propietario (incluso si es un banco) deberá dar un aviso de 90 días a los inquilinos que viven en propiedades embargadas. Cuando el inquilino tiene un contrato, el arrendador puede iniciar el proceso de desalojo (por medio de una carta con 90 días de anticipo) después de que se venza el contrato. Sólo en el caso cuando el nuevo propietario quiera usar esa propiedad como su residencia principal, podrán desalojar a un inquilino que tenga contrato pero solo por medio de un aviso de 90 días.
1) Enviar una carta al banco en respuesta a sus intentos de desalojo ilegal que contiene un resumen de la ley federal. 2) Negociar con el nuevo propietario / arrendador cuando sea necesario.
Cortes de servicios públicos:
(1) eléctrico (2) Gas (3) de agua
Los arrendadores no pueden cancelar ningún servicio público. Si las utilidades o algunos de ellos están incluidos en el alquiler, el banco está obligado a continuar pagando por estos servicios. El inquilino no tiene la obligación de pagar la deuda del dueño anterior. Si el inquilino decide transferir los servicios públicos a su nombre y comienza a pagar los servicios públicos, PG & E cambiará el nombre de la cuenta sin que el inquilino tenga que pagar las deudas anteriores. Guarde todos los recibos y / o declaraciones!
1) Investigue quién es responsable de pagar los servicios públicos.
2) Escriba una carta al nuevo propietario y solicite que los servicios públicos se pongan a su nombre y que no se interrumpan los servicios. 3) Si el nuevo propietario no cumple con su responsabilidad, el inquilino puede ponerlos a su nombre.
En este caso deberan llamar a PG & E o EBMUD (vea los números de teléfono abajo).
PG&E:
800-468-4743 or 800-850-9587
EBMUD:
Llamada Gratis: 1-866-40-EBMUD (1-866-403-2683)
TTY Access: (510) 763-1035
Oficina del Assesor de Propiedades:
Información sobre la propiedad puede ser obtenida llamando al:
(510) 272-3787, push #2
Información de propiedades en el internet:
//www.acgov.org/MS/prop/index.aspx
Llame 2-1-1 (Alameda County Help Line)
RECURSOS Y ABOGACION PARA LOS INQUILINOS
Causa Justa :: Just Cause Tenant Rights Clinic
(para personas o inquilinos de bajos recursos en Oakland)
(510) 836-2687 (estamos cerrados lunes, 26 Dic hasta viernes, 30 Dic.)
Tenants Together Foreclosure Hotline
(888) 495-8020 or (415) 495-8012
East Bay Community Law Center
(Ayuda para responder a ordenes de desalojo o demandas tribunales)
(510) 548-4040
Centro Legal de la Raza
(510) 437-1554
Eviction Defense Center
(Ayuda para responder a ordenes de desalojo o demandas tribunales Se cobra lo que la persona pueda pagar)
(510) 452-4541
Bay Area Legal Aid
(510) 250-5270
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Resources for Low-Income Oakland Tenants who Receive an Unlawful Detainer/Summons
If you receive court papers (unlawful detainer/summons) either in person, posted on your door, or receive them by mail you must respond to this important document within 5 days! Its very important or else you could lose your case and be EVICTED from your home by not responding on time!
Si usted recibe documentos de la corte (citación judicial) ya sea en persona, puesto en la puerta, o por correo, debe responder a este importante documento dentro de 5 días! Es muy importante o perdaria su caso y seria desalojado de su casa, al no responder a tiempo!
You can get help by calling and/or going to one of these places:
Usted puede obtener ayuda por visitando o llamando uno de estos lugares:
East Bay Community Law Center
(510) 548-4040 ext 323
2921 Adeline St., Berkeley
You must be a low-income tenant to qualify for free services and do an initial intake. Necesita tener bajos ingresos para calificar para servicios gratuitos y registrarse.
Centro Legal de la Raza (Servicios en español e ingles / Services in spanish & english)
(510) 437-1554
3022 International Blvd Suite 410, Oakland
Open/Abierto: Mon-Thurs 9-12 & 2-4pm
Eviction Defense Center
1611 Telegraph Ave (@ 16th St.) Oakland
(510) 452-4541
Services are not free. Sliding scale fee apply.
Servicios no son gratuitos. Usted paga en función de lo que gana en ingresos.
Rene C. Davidson Courthouse
(510) 891-6000 – Court info line
(510) 272-1393 – Help Center line
1225 Fallon St. (Btwn 12th & 13th Sts) Oakland
Clerk’s Office open/Oficina abierto: 8:30am-2:30pm Mon-Fri.
Ask for the answer form and get help from the Help Center inside the court or answer the form on your own to beat the 5-day deadline.
Solicitar el formulario de respuesta y obtener ayuda del Centro de Asistencia dentro del edifico de la corte o responder a la forma por su cuenta para responder antes del plazo de 5 días.
**Please note holiday hours may be different from normal business hours. Nota que las horas son diferentes para navidad**
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